공동저당 뒤 새로 지은 건물, 경매로 토지와 주인이 달라지면 권리는 어떻게 될까?

토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 헐고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.

원칙과 달리 판단할 수 있는 경우는 신축 건물과 토지의 소유자가 동일하고, 토지 저당권자에게 해당 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 제공하는 등 특별한 사정이 있는 때입니다.

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공동저당과 법정지상권의 관계

공동저당권은 여러 부동산을 함께 담보로 삼는 권리입니다.

이 사안에서는 토지와 그 위에 있던 건물에 공동저당권을 설정한 다음, 담보 설정 당시의 건물이 철거되고 다른 건물이 세워졌다는 점이 중요합니다.

원문은 기존 건물과 나중에 지은 건물을 구분해 판단합니다.

법정지상권은 저당물의 경매로 토지와 그 지상 건물이 서로 다른 소유자에게 넘어가는 경우, 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보는 제도입니다.

일반적인 성립 요건에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일인의 소유였으며, 저당권 설정 뒤 경매로 소유자가 달라지는 경우가 포함됩니다. 그러나 기존 건물이 철거되고 신축된 사안에는 신축 건물을 위한 별도의 판단이 적용됩니다.

따라서 경매 뒤 토지와 새 건물의 소유자가 갈라졌다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 생긴다고 볼 수는 없습니다.

예를 들어 공동저당 설정 뒤 새 건물을 지었고, 이후 경매로 토지는 한 사람에게, 신축 건물은 다른 사람에게 넘어갔다고 가정해도, 제시된 특별한 사정이 없다면 신축 건물의 법정지상권은 성립하지 않는다는 것이 원문의 설명입니다.

자주 묻는 질문

경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?

이 사안에서는 소유자가 달라졌다는 사정만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지 않습니다. 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 경우에 해당하는지 살펴야 합니다.

어떤 특별한 사정이 제시되어 있나요?

신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이 제시되어 있습니다. 개별 사안이 이에 해당하는지는 구체적인 사실관계에 따라 확인해야 합니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1